موقع مصرنا الإخباري:
علق مطورو العقارات في مصر مبيعاتهم حيث يشعر السوق بأزمة الدولار القوي وارتفاع تكلفة مواد البناء. يمر سوق العقارات المحلي بما يصفه المحللون بإعادة التسعير ، مستشهدين بارتفاع الأسعار العالمية للطاقة والشحن وعدم اليقين الاقتصادي العالمي.
على خلفية معدلات التضخم المتزايدة ، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية منذ أن خفض البنك المركزي قيمة الجنيه ورفع أسعار الفائدة بمقدار 100 نقطة أساس في 21 مارس.
قال سامي ، رئيس شركة جيه إل إل مصر لإدارة العقارات والاستثمار ، لـ “موقع مصرنا الإخباري” : “رفع المطورون الأسعار بين 15٪ و 25٪ عند إطلاقهم الجديد. ومن حيث ديناميكيات السوق ، فقد رأينا مشترين يندفعون لشراء العقارات على المدى المتوسط ، ويرجع ذلك إلى حقيقة أنهم يرغبون في التحوط من انخفاض قيمة العملة المحلية مقابل الدولار “.
ووفقا له ، فإن تخفيض قيمة العملة كان له العديد من الآثار على سوق العقارات مع التحدي الأساسي هو إدارة التكاليف.
“أدى انخفاض قيمة العملة إلى جانب معدل التضخم المرتفع إلى ارتفاع تكاليف البناء ، مما يعني بالنسبة للمطورين أن ربحيتهم قد تأثرت بشكل كبير. فيما يتعلق بديناميكيات السوق ، فقد رأينا مشترين يندفعون لشراء العقارات ، ويرجع ذلك إلى حقيقة أنهم يرغبون في التحوط من انخفاض قيمة العملة المحلية مقابل الدولار.
ومع ذلك ، هناك فوائد محتملة لقطاع السياحة والفنادق ، لأن هذا سيجعل مصر وجهة أكثر جاذبية ، كما قال سامي ، مستشهداً بالمكونات غير السكنية.
عندما يتعلق الأمر بالتجزئة ، من المتوقع أن يركز المستهلكون على الأساسيات على المدى المتوسط. عاد شاغلو المكاتب إلى وضع البحث ويتطلعون إلى تأمين المزيد من المساحات المكتبية ، مع التركيز بشكل أكبر على الصحة والرفاهية “.
وردا على سؤال حول مرونة الطلب على العقارات في مصر ، أكد سامي أن القدرة على تحمل التكاليف هي أحد أكبر العوامل هنا والمطورين يدركون ذلك تمامًا ، ومن ثم تقترن زيادة الأسعار لكل متر مربع في بعض الأحيان مع انخفاض في حجم الوحدة وتمديد السداد. تخطط للتكيف مع احتياجات السوق.
لا يمكننا إنكار أن أساسيات مصر قوية للغاية ، حيث يلعب الحجم الهائل للنمو السكاني دورًا رئيسيًا في الطلب على العقارات. شيء واحد مؤكد: المصريون يرون القيمة الحقيقية لامتلاك العقارات كتحوط حقيقي ضد التضخم وانخفاض قيمة العملة. وقال سامي ، إذا كان هناك حديث عن الزيادات المحتملة في الأسعار ، فإن هذا يؤدي إلى اندفاع قصير إلى متوسط الأجل في الطلب على العقارات.
قال مدحت ستيفانوس ، رئيس قسم الأسمنت في اتحاد الصناعات المصرية ، لـ “موقع مصرنا الإخباري” ، إن ارتفاع تكاليف مواد البناء لا ينبغي أن يرفع أسعار العقارات بأكثر من 10٪ في مصر.
أوضح ستيفانوس أن أي زيادة في الأسعار أو التكاليف ستنعكس في النهاية على الأسعار النهائية للمنتجات ، مشيرًا إلى ارتفاع تكاليف مدخلات الإنتاج المستوردة في أعقاب الأزمة الروسية الأوكرانية. ومع ذلك ، وفقًا له ، فإن آلية العرض / الطلب تنطبق بشكل مختلف في العقارات.
وقال: “في حين أن إعادة تسعير العقارات أمر لا مفر منه ، فإن مواد البناء تمثل ما يقرب من 10.5٪ من الوحدة الجاهزة”.
ارتفع سعر حديد التسليح بمقدار 5000 جنيه (حوالي 270 دولارًا) منذ بداية عام 2022 ، ليصل إلى 20000 جنيه للطن. وصرح أحمد الزيني رئيس شعبة مواد البناء باتحاد الغرف التجارية المصرية ، للصحافة المحلية يوم 14 أبريل ، أن السعر العادل لحديد التسليح يجب ألا يتجاوز 17 ألف جنيه للطن.
قال ستيفانوس لـ موقع مصرنا الإخباري تتكون معادلة العقارات في مصر من ثلاثة عوامل رئيسية: تكلفة البناء التي تمثل ثلث التكلفة الإجمالية. تكلفة الأرض ، والتي تمثل أيضًا ثلث التكلفة ؛ وتكلفة التمويل ، وهي صفر”.
“مع ارتفاع أسعار الأسمنت والصلب ، فإن تكلفة الهياكل الخرسانية ، وهي عبارة عن شبكات من الكمرات والأعمدة ، ترتفع نتيجة لذلك. ومع ذلك ، فإن الأسمنت والحديد يمثلان ما يقرب من 25٪ من أعمال البناء ، والتي تمثل حوالي 33٪ من تكلفة الوحدة السكنية. وهذا يعني أن الأسمنت والصلب معًا يمثلان حوالي 10.5٪ من التكلفة الإجمالية للعقار “.
ومن بين هذا 25٪ ، ينتزع الأسمنت والصلب حوالي 8٪ و 17٪. بعبارة أخرى ، يمثل الأسمنت وحده ما بين 2.5٪ و 3٪ من التكلفة الإجمالية للمبنى في مصر “.
مع التمويل بدون تكلفة ، أوضح ستيفانوس أن مطوري العقارات مشاريعهم حتى قبل البدء في البناء من خلال خطط التقسيط. تكلفة التمويل صفر ، حيث يحصل المطورون على التمويل من المشترين ، الذين يدفعون الأقساط في الوقت المحدد. الآن دعونا نلقي نظرة على ما حدث بعد تخفيض قيمة الجنيه ؛ سعر الأرض للمطورين هو نفسه. وقال إن هامش الأرباح هو نفسه.
ستيفانوس ، وهو مهندس مدني أيضا ، قال إن ارتفاع أسعار حديد التسليح والأسمنت لن يرفع أسعار العقارات بأكثر من 10٪.
وينطبق التضخم المصحوب بالركود على سوق العقارات ، حيث ترتفع أسعار الوحدات السكنية وتنخفض المبيعات. وهذا ما يجعل سوق العقارات استثناءً في هذا البلد “.
تقوم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (التي تديرها الدولة) بتغذية جانب العرض ، خاصة لذوي الدخل المنخفض. وقال ستيفانوس: “كان الدور الاجتماعي للحكومة في الإسكان ضروريًا لخلق فائض في الوحدات السكنية في المدن الجديدة”.
قامت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، التابعة لوزارة الإسكان ، ببناء 55488 وحدة سكنية لذوي الدخل المنخفض في عام 2021 على الرغم من ارتفاع تكلفة حديد التسليح التي ارتفعت بنسبة 46٪ في عام 2021 مقارنة بالعام السابق ، وفقًا لتقرير JLL المذكور أعلاه.
دعا ستيفانوس إلى نظام حق الانتفاع – الحق في استخدام الأرض لفترة محددة من السنوات – حتى لا يمتلك المطورون الأرض. “نظام حق الانتفاع من شأنه أن يكافح المضاربة على العقارات. لسوء الحظ ، فإن ما يسمى بالمطورين في مصر ليسوا سوى مضاربين على الأراضي. يحصلون على الأرض بأسعار رخيصة للتربح فيما بعد.
وأضاف أن “نظام حق الانتفاع قد يدر إيرادات على الدولة أكثر من الضرائب”.
وتعليقًا على معادلة التكلفة / السعر للعقارات ، اعترف سامي بأن التضخم في التكاليف المادية لا ينبغي أن يكون له نفس التأثير على أسعار البيع.
ومع ذلك ، فإن التحديات هي أكثر من مجرد تأثير مباشر لتحديات التكلفة. نحن نواجه أيضًا نقصًا في المواد بسبب قيود سلسلة التوريد وأيضًا حقيقة أن تسليم الوحدات عادة ما يكون في المستقبل. ومن ثم ، فمن المتوقع أن تؤثر موجات التضخم الأخرى على التكلفة بالإضافة إلى خطط السداد الممتدة ، مما يزيد من تأثير تكلفة الوحدات “.
